Понятие и правовой режим земель населенных пунктов

1. Земли населенных пунктов – земли, расположенные внутри границ населенного пункта, используемые либо предназначение для застройки и развития населенных пунктов.

2. Особый статус границ населенного пункта. Включение в границы населенного пункта любого земельного участка автоматически меняет его категорию: так, если земли сельхозназначения попадают в границы населенного пункта, они становятся землями населенного пункта. И наоборот: исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.

Включение в границы населенного пункта не влияет на характер использования земельного участка и субъекта использования.

Границы населенного пункта не могут пересекать земельные участки. Границы не могут дробить земельные участки.

3. Установление и изменение границ населенного пункта:

1) изменение границ должно быть предусмотрено генпланом населенного пункта; даже если пункт разрастается, это должно быть в генплане;

2) документы на зонирование проходят публичное слушание;

3) для того,

4. Включение земельного участка в границы населенного пункта не прекращает право собственности.

5. Зонирование территории. Каждый земельный участок может принадлежать только к одной зоне из следующих (открытый перечень):

1) жилые:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;

- зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

- зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов обязательного образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства;

2) общественно-деловые:

- зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

- общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий,

3) производственные, инженерные и транспортной инфраструктуры:

- коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

- производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

- иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов;

4) рекреационные – зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;

5) сельскохозяйственного использования:

- зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

- зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства,

6) специального назначения – зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах;

7) военных объектов;

8) иные территориальные зоны – устанавливаются актом органа местного самоуправления.

6. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

7. Для каждой территориальной зоны индивидуально в правилах землепользования и застройки установлен свой градостроительный регламент и свои виды использования с учетом особенностей ее расположения и развития.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

8. Виды разрешенного использования:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540.

ЗК: Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

ГрК: Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Условно разрешенные виды использования, по общему правилу, разрешаются на основании решения главы местной администрации, принимаемого после проведения публичных слушаний и подготовки соответствующей рекомендации местной комиссией по землепользованию и застройке.

Вспомогательное использование земельного участка допускается без специальных разрешений по выбору землепользователя совместно с определенным видом разрешённого использования.

9. Проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки (глава 4 ПЗЗ). Любые изменения в градостроительную документацию, генеральный план, правила землепользования и застройки – только на основании проведённых публичных слушаний.

Публичные слушания объявляются в течение рабочего дня, выделяют ограниченное количество мест.

10. В Ярославле 4 зоны жилой застройки и 1 общественно-жилая зона.

11. Открываем, например, Ж1. Все четко распределяется: виды разрешённого использования,

12. Установлены определенные нормативы: минимальные отступы от границ, минимальные отступы от красной линии, максимальный процент застройки.

13. Ж1 - самая часто используемая зона, предполагающая множество видов строительства; Ж4 - самая сложная, только один вид.

14. Общественно-жилая зона: многоквартирные дома 9-18 надземных этажей; многоквартирные дома 5-8 надземных этажей, но много места отводится учебным, социальным учреждениям, культовым зданиям и сооружениям.

15. Общественно-деловая зона (статья 41 ПЗЗ): размещение органов власти, социальное и административное обслуживание, размещение бизнес-объектов. Все виды жилого строительства относятся к условно-разрешённому использованию, то есть только через публичные слушания.

16. Самостоятельным видом является территориальная зона многофункциональных центров. Есть большие МФЦ, которые и торговый, и развлекательный центр, и спортивное сооружение, и т.д.

17. Практически везде видом разрешённого использования является установление площадок для сбора мусора.

18. Зона П (ст. 45) - производственные предприятия могут быть 1,2,3,4,5 класса опасности. В П1 нет возможностей для жилья либо размещения образовательных объектов. Это база для налоговых органов.

19. Статья 53 - Р2 (городские леса). Основные виды: спортивные базы, туристические базы, лесопарки (Тверицкий и Яковлевский боры). Зоны городских зелёных насаждений.