Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

1) выполнение международных договоров Российской Федерации (на практике по данному основанию изымались участки при подготовке к Олимпиаде в Сочи в 2014 г., Чемпионату мира по футболу 2018 г.);

2) строительство, реконструкция объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, в том числе:

а) объекты государственных энергетических систем;

б) объекты использования атомной энергии;

в) объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации;

г) объекты государственных транспорта и связи, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

д) объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

е) объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения;

ж) автомобильные дороги;

3) иные основания, предусмотренные федеральными законами.

2. Юридическое основание изъятия – решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

2.1. Органы, принимающие такое решение:

1) в случае изъятия участков для федеральных нужд и недропользования, за исключением недропользования на участках недр местного значения – ФСБ (УФСБ по Ярославской области), Росимущество (Межрегиональное территориальное управление Росимущества во Владимире), Минсвязь, Роснедра (Департамент по недропользованию по ЦФО в Москве);

2) в случае изъятия участков для региональных нужд и недропользования на участках недр местного значения – орган государственной власти субъекта РФ (Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области);

3) в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд – орган местного самоуправления (Мэрия г. Ярославля).

2.2. Условие принятия решения:

1) если участок изымается в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, такие объекты должны быть предусмотрены утвержденными документами территориального планирования, а решение может быть принято не позднее чем через 3 года со дня принятия соответствующего документа;

2) если участок изымается для иных целей, его изъятие должно быть обосновано (международным договором, лицензией на пользование недрами, решением о создании особо охраняемой природной зоны и т.д.).

2.3. Предпосылка для принятия – собственная инициатива или ходатайство об изъятии одного или нескольких земельных участков, поступившее от организаций, перечень которых установлен ЗК (это занесенные в реестр субъекты естественных монополий, т.е. монополий на рынках, конкурирование на которых негативно сказывается на спросе товаров, а производимые субъектом монополии товары не могут быть заменены другими товарами; организации, имеющие разрешение на осуществление деятельности, для обеспечения которой изымается участок; недропользователи; стороны договоров о комплексном развитии территорий; др. организации).

В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если участок только подлежит образовать – к ходатайству прикладывается схема расположения земельного участка. В течение 30 дней с даты принятия ходатайства уполномоченный орган либо направляют в Росреестр запрос в целях выявления лиц, земельные участки которых подлежат изъятию или из земельных участков которых образуются земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, либо отказывают в удовлетворении ходатайства (такой отказ допустим, если не соблюдены условия и основания изъятия, схема расположения земельного участка не может быть утверждена).

2.4. Подготовительная стадия принятия решения – выявление лиц, земельные участки или расположенное на них недвижимое имущество которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, если при этом сведения о соответствующих правах отсутствуют в ЕГРН.

Для этого органы, уполномоченные принимать решение об изъятии, не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии направляют запрос сведений об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию, и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться эти сведения, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков, который должен быть исполнен в течение 5 дней с момента его получения.

Параллельно с этим информация о предполагаемом изъятии публикуется в официальных печатных сборниках и на официальном сайте соответствующего органа и муниципального образования в сети «Интернет» (если изъятие по ходатайству – за счет подавшей ходатайство организации). Правообладатели изымаемой недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН, в течение 60 дней с даты опубликования указанной информации подают заявление об учете их прав на недвижимость в орган, осуществляющий изъятие, в котором указывают способ связи с ними и прикладывают документы, подтверждающие их права.

Если розыск не увенчался успехом (никого не нашли), проводящий розыск орган власти обращается в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд. Однако действительные правообладатели имеют право требовать возмещение от лица, которому участок предоставлен, либо соответствующего публично-правового образования (при отсутствии такого лица), но возврат земельного участка с расположенными на нем постройками прежним правообладателям не допускается.

2.5. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, при этом изъятию также подлежат все объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках.

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе подлежащие образованию (в таком случае прилагается еще схема расположения участков, если не утвержден проект межевания территории), и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие, лицо, заявившее ходатайство об изъятии, обременения земельных участков.

Решение об изъятии не может быть принято в случае, если земельные участки, которые планируется изъять, являются выморочным имуществом или не обремененной правами третьих лиц государственной (муниципальной) собственностью, и при этом на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц, либо присутствующие объекты являются выморочным или бесхозным имуществом. При этом отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию, или на расположенные на них объекты недвижимого имуществ, наличие споров на такие земельные участки и объекты недвижимости НЕ является препятствием для принятия решения об изъятии.

В течение 10 дней с момента принятия решения об изъятии оно публикуется на официальном сайте уполномоченного органа, в официальном печатном издании, его копия направляется правообладателю по почте заказным письмом с уведомлением и по электронной почте, если ее адрес известен, а также по адресу находящихся на земельных участках объектов недвижимого имущества, в Росреестр и организации, заявившей ходатайство об изъятии земельного участка (к такой копии прилагаются также сведения о правообладателях и правоустанавливающие документы на расположенные на земельных участках объекты недвижимости).

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд в течение 3 месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии. При этом днем уведомления правообладателя считается либо день получения копии решения, либо день возврата отправителю заказного письма, либо день направления копии решения в электронной форме (если адрес правообладателя не известен), либо день опубликования решения в печатном издании (если адрес электронной почты также не известен).

3. Соглашение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

3.1. В рамках подготовки соглашения уполномоченный орган (можно в лице подведомственных учреждений) либо организация, подавшая ходатайство об изъятии:

а) заказывают кадастровые работы для образования подлежащих изъятию земельных участков либо уточнения их границ, либо для образования участков, предоставляемых взамен изымаемого;

б) обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете указанных земельных участков, если необходимо проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков – при этом согласие правообладателя не требуется;

в) заказывают необходимые оценочные работы;

г) осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия, подготовку текста соглашения об изъятии.

Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам или расположенным на них объектам недвижимого имущества в указанных выше целях.

3.2. Размер возмещения за изымаемые участки определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом, согласно ст. 56.8 ЗК, в размер возмещения включаются:

а) рыночная стоимость изымаемых земельных участков на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка;

б) убытки (реальный ущерб и упущенная выгода);

в) рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества;

г) стоимость работ по реконструкции инженерных сооружений и расходы, связанные с размещением таких сооружений (исключение – если такие работы выполняются за счет лица, ходатайствовавшего об изъятии).

ЗК устанавливает особенности определения размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный срок, а в случае отсутствия такого срока – на 49 лет.

При определении размера возмещения НЕ учитываются возведенные на участке самовольные постройки; объекты капитального строительства и неотделимые улучшения, которые возведены после уведомления правообладателя об изъятии земельного участка (за исключением тех, которые возведены на основании ранее выданного разрешения на строительства, а также возведены для обеспечения безопасности недвижимого имущества в процессе эксплуатации); объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя о решении об изъятии; сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения.

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Если участок находится в общей долевой собственности, размер возмещения определяется пропорционально долям в праве.

3.3. Обязательные условия соглашения об изъятии устанавливаются ст. 59.9 ЗК: наименования сторон, кадастровые номера изымаемых участков, цель изъятия, срок передачи (не может превышать 6 месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя), размер и порядок выплаты возмещения, указание на обременения и т.д.

Если правообладатель изымаемого участка согласен на такое изъятие, ему взамен могут быть предоставлены иные земельные участки (в том числе с объектами недвижимости), о чем делается указание в договоре.

Если подлежащие изъятию земельные участки только предстоит образовать путем перераспределения земель, об этом также делается указание в договоре и предусматриваются условия такого перераспределения, включая размер возмещения и порядок его предоставления. При этом в размер возмещения включается разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью образуемого земельного участка, если в результате такого перераспределения рыночная стоимость образованного земельного участка уменьшается.

В случае, если в связи с изъятием земельного участка осуществляется перенос инженерного сооружения, с правообладателем указанного инженерного сооружения лицом, по ходатайству которого принято решение об изъятии земельного участка, заключается соглашение о реконструкции указанного инженерного сооружения, которое должно предусматривать технические условия осуществления его реконструкции, срок реконструкции, размер возмещения, которое выплачивается правообладателю указанного инженерного сооружения, либо обязательство стороны, заключившей соглашение об изъятии недвижимости, осуществить такую реконструкцию за счет своих средств. К указанному соглашению прилагается описание местоположения границ публичного сервитута.

3.4. Соглашение заключается в письменной форме между каждым правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения изготавливается, подписывается уполномоченным органом и организацией, ходатайствовавшей об изъятии участка, и направляется лицу, у которого изымается недвижимость заказным письмом с уведомлением по адресу места жительства либо по адресу для связи, который правообладатель мог предоставить на стадии выявления правообладателей, в том числе по адресу электронной почты, а если таковые адресы неизвестны – по адресу, указанному в выписке из ЕГРН. Одновременно с подписанным проектом соглашения направляются кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, и находящихся на них объектах недвижимости, а также отчеты об оценке.

Организация, подавшая ходатайство об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении. При отказе правообладателя получить проект соглашения об изъятии лицо, доставляющее проект соглашения, делает на нем отметку об отказе в получении – при этом такой правообладатель считается надлежащим образом получившим указанный проект соглашения.

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган либо в организацию, подавшую ходатайство об изъятии. Правообладатель вправе также отправить уведомление об отказе в подписании соглашения или предложение об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. В любом случае, если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем не представлено подписанное соглашение, уполномоченный орган либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Возмещение за изымаемые земельные участки илирасположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, за счет средств указанной организации.

4. Прекращение и переход прав – на основании соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившего в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

При этом если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, прекращение и переход прав осуществляются только после предоставления указанного возмещения. Подтверждением предоставления возмещения служат платежные поручения о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами в соответствии с действующим законодательством.

Права на изымаемые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав. Одновременно на них возникает право собственности:

1) Российской Федерации в случае, если объекты недвижимости изъяты для государственных нужд Российской Федерации;

2) субъекта РФ в случае, если объекты недвижимости изъяты для государственных нужд субъекта РФ;

3) муниципального образования в случае, если объекты недвижимости изъяты для муниципальных нужд;

4) организации, которая подала ходатайство об изъятии и которая предоставила за изымаемую недвижимость в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого.

В случае, если изъятие недвижимости осуществляется на основании ходатайства об изъятии, и приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается, на такой земельный участок возникает право собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Если договор аренды изымаемого земельного участка, договор безвозмездного пользования изымаемым земельным участком либо право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения изымаемым земельным участком не зарегистрированы в ЕГРН, уполномоченный орган или организация, подавшая ходатайство об изъятии недвижимости, направляют уведомление о прекращении указанных прав в органы, предоставляющие земельные участки. При этом принятие решения о прекращении указанных прав либо расторжение соответствующих договоров не требуется.

В случае, если изъятие земельного участка делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, прежний правообладатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости. При этом все расчеты осуществляются прежним правообладателем самостоятельно.

ЗК устанавливает особенности для случаев изъятия земельных участков в целях комплексного развития территории, в том числе касающиеся порядка принятия решения, содержания соглашения об изъятии, иных аспектов.

Контакты info@scrpe.ru

Материл сайта для использования только в учебных целях. Размещение на сторонних сайтах запрещено без разрешения правообладателя scrpe.ru
Сайт сделан scrpe.ru