Основания прекращения права собственности на земельный участок

1. Отчуждение собственником своего земельного участка:

1) купля-продажа (ст. 37 ЗК). Объект – только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора продавец предоставляет покупателю известную информацию об обременениях участка. В договоре нельзя устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивать ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Покупатель, которому предоставили заведомо ложную информацию о земельном участке, которая могла бы повлиять на его решение (об обременениях, разрешениях на застройку, соседях, качестве почвы и т.д.), вправе требовать расторжение договора и возмещения убытков либо уменьшения покупной цены. Особый порядок для земель сельхозназначения (см. вопрос 31). Должны соблюдаться правила об ограничении оборота земельных участков (ст. 27 ЗК; см. вопрос 11);

2) мена;

3) дарение.

2. Отказ от права собственности путем подачи соответствующего заявления в управление Росреестра по месту нахождения земельного участка. Право собственности на такой земельный участок прекращается с даты государственной регистрации такого прекращения (это правило с 2015 г., ранее право собственности на участок прекращалось с момента регистрации права собственности муниципального образования, а заявление подавалось в орган местного самоуправления). Одновременно с прекращением права собственности регистрируется право собственности муниципального образования или субъекта РФ (для городов федерального значения). Отказ от земельного участка без отказа от находящегося на нем здания невозможен в силу принципа единства их судьбы. Отказ от земельного участка – безвозмездное прекращение права собственности, крайний случай, когда участок невозможно продать. Предоставление сервитута вместо отказа недопустимо.

3. Принудительное изъятие земельного участка в случаях, прямо предусмотренных гражданским законодательством (ст. 235 ГК – закрытый перечень оснований):

1) обращение взыскание на имущество по обязательствам на основании решения суда (ст. 278 ГК);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. Так, если земли сельхозназначения оказались на законном основании в собственности лица (например, перешли в порядке универсального правопреемства при наследовании), что привлекло нарушение установленных законодательством требований, допустим, в силу того, что участок сельскохозяйственных земель оказался меньше установленного размера, или превышен предельно допустимый размер площади земельного участка в пределах одного района для одного лица и его родственников, или такой участок оказался в собственности иностранного гражданина или юридического лица, такой собственник обязан в силу ст. 5 ФЗ о землях сельхозназначения произвести отчуждение такого земельного участка;

3) отчуждение земельного участка при его изъятии ввиду ненадлежащего использования:

а) когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение 3 лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка (если это НЕ участок из состава земель сельхозназначения), а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

б) когда использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, ее возведшими, не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Все начинается с государственного земельного надзора. Управление Росреестра по Ярославской области проводит проверку соблюдения земельного законодательства, по результатам которой составляется акт. Если выявляются нарушения, предусмотренные выше, Росреестр к акту проверки прилагает предписание собственнику земельного участка об устранении выявленных нарушений с указанием срока их устранения. Если в установленный срок нарушения не устраняются, суд привлекает собственника к административной ответственности за отказ от исполнения предписания по ст. 19.5 КоАП в течение 3 месяцев (срок давности по данному составу) со дня истечения срока для устранения нарушений. По истечении 10 дней с момента вручения или получения копии постановления собственником, если оно не обжалуется, судебный акт вступает в законную силу (если обжалуется – в момент вынесения решения по жалобе на такое постановление). Не позднее чем через 30 дней после вступления такого акта в законную силу Росреестр информирует Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля или Департамент имущественных и земельный отношений Ярославской области (если изымаются земли сельхозназначения) о неисполнении такого предписания. Мэрия г. Ярославля или Правительство Ярославской области соответственно выносят постановления, в которых выражают намерения обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов. При этом собственник до обращения в суд и на стадии судебного разбирательства может выразить согласие исполнить решение об изъятии и продаже путем письменного уведомления соответствующего органа, и тогда участок подлежит продаже с публичных торгов (п. 2 ст. 286 ГК). Если не обращается – то через суд. Решение суда вступает в законную силу по истечении 1 месяца с момента вынесения, если не обжаловалось ответчиком, если обжаловалось, но было оставлено без изменений – в момент вынесения решения судом апелляционной инстанции. Публичные торги проводятся в течение 6 месяцев с момента вступления в силу решения суда об изъятии участка и его продаже.

Начальная цена = Рыночная цена – Расходы на снос самовольной постройки. Соответствующие величины измеряются на основании законодательства об оценочной деятельности. Если расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка (т.е. если в результате разницы получается минус), начальная цена земельного участка устанавливается равной 1 рублю. Если в таком случае торги не состоялись, участок переходит в собственность муниципального образования.

В случае, если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, не позднее чем через 2 месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная цена земельного участка снижается на 20% начальной цены земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися.

Если торги признаются несостоявшимися и второй раз, то земельный участок переходит в собственность муниципального образования, организовавшего торги.

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка. Исключение: переход участка в собственность муниципального образования – в таком случае вырученные средства собственнику не выплачиваются;

в) изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд (см. вопрос 28);

г) реквизиция – временное прекращение права собственности и временное изъятие у собственника его земельного участка на основании решения Росреестра в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей документа о реквизиции. Отличие реквизиции от изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд – в срочности первого и плановости последнего.

Собственник реквизированного земельного участка вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему такого земельного участка. В случае невозможности возврата участка ему возмещается рыночная стоимость такого участка или предоставляется равноценный земельный участок по его выбору;

д) конфискация – безвозмездное изъятие земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления. Перечень преступлений, за совершение которых возможна конфискация имущества, установлен ст. 104.1 УК;

е) отчуждение по решению суда доли в праве общей собственности на земельный участок другому участнику долевой собственности в случае невозможности выдела доли каждому из участников без несоразмерного ущерба земельному участку или имуществу, находящемуся на нем, при условии денежной или иной компенсации тому участнику долевой собственности, доля которого отчуждается;

ж) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены доказательства его приобретения на законные доходы в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции.

Контакты info@scrpe.ru

Материл сайта для использования только в учебных целях. Размещение на сторонних сайтах запрещено без разрешения правообладателя scrpe.ru
Сайт сделан scrpe.ru